Seja uma empresa de obras e remodelação, proprietário ou proprietário de uma empresa, talvez tenha ouvido os termos "construção do zero" e "remodelação". Embora, algumas diferenças entre estes tipos de projetos possam ser óbvias, cada uma possui nuances únicas que exigem abordagens diferentes durante o design e a construção.

Se estiver familiarizado com a construção a partir do zero, mas não com a remodelação, ou vice-versa, pedimos algum tempo para perceber como estes projetos diferem em termos de flexibilidade de design, opções de financiamento, permissão, construção e funcionalidade do edifício. Este conhecimento vai ajudá-lo a planear bem o seu projeto e evitar surpresas dispendiosas ao longo do processo.

1. Flexibilidade do design

Num projeto inicial, o design é moldado pelos requisitos funcionais do edifício, requisitos de certificação, leis locais, limitações de orçamento e a visão do proprietário. A equipa de design é livre para operar dentro dessas restrições e essa liberdade criativa significa um grande grau de flexibilidade de design.

Ao remodelar, o formato existente de um edifício torna-se num fator crítico. Os layouts estruturais, arquitetónicos e mecânicos, elétricos e hidráulicos (MEP) atuais devem ser planeados, impondo limitações significativas ao design do projeto. Alterar os elementos existentes está fora de questão; é possível, mas pode adicionar custos e complicações significativos ao projeto.

Para compreender o significado da configuração existente de um edifício, considere uma cozinha residencial unifamiliar. Se construir a partir do zero, poderá colocar os equipamentos e acessórios de encontro às suas necessidades funcionais e planear que seja um local eficiente para os serviços MEP. Ao remodelar, a realocação considerável dos mesmos equipamentos e aparelhos implicará um redireccionamento das condutas dos fios e canalizações que os servem, o que pode ser muito mais difícil e mais caro de realizar. Portanto, a menos que o orçamento não seja motivo de preocupação, o seu design de remodelação estará vinculado ao local atual destes serviços.

2. Opções de financiamento

Projetos de remodelação e melhorias dos inquilinos costumam ser mais fáceis de financiar do que a construção de raiz. Normalmente, custam menos, o que significa que pode pagar parcialmente. Caso contrário, existem linhas de crédito, empréstimos pessoais não garantidos e empréstimos para construção para ajudá-lo a obter o financiamento. Se o seu projeto não interromper o funcionamento normal do seu prédio, poderá fazer as obras em fases para minimizar os empréstimos.

A construção de raiz custa mais e não oferece a mesma flexibilidade que um projeto de remodelação. Assim as suas opções vão ser limitadas ao uso do seu próprio dinheiro ou recorrer a um empréstimo para construção. Este último pode ser difícil de considerar, exigir taxas de juros mais altas e deve ser pago integralmente após a conclusão da construção.

3. Licenças e aprovações

Esteja a construir ou a remodelar, não há como escapar as licenças. Precisará de licenças em separado para todas as atividades de demolição, construção, mecânica, eletricidade e hidráulica. Se o projeto de remodelação tiver trabalhos anteriores sem licença, deverá solicitar uma permissão de atualização de licença.

Além das licenças, a maioria dos projetos de raiz exige aprovações do departamento de planeamento e de outros órgãos reguladores locais. A obtenção dessas autorizações e aprovações pode demorar algum tempo, seu projeto pode ter meses de espera e várias revisões antes que todas as entidades relevantes deem sinal verde. As licenças adicionais que pode precisar num projeto de raiz, dependendo do âmbito do trabalho, incluem gestão de águas pluviais, tudo que esteja abaixo do solo, e autorizações de utilização de local de acesso a passagem. Ao remodelar, é improvável que você precise de aprovações, a menos que o seu projeto altere o uso do edifício, a área ocupada ou altere drasticamente sua aparência externa.

4. Construção

Condições inesperadas podem inviabilizar projetos de obra de raiz ou de remodelação. Com a nova construção, acontecem muitas situações no local, que se podem transformar em desagradáveis surpresas, problemas na logística, interpretação incorreta dos requisitos de projeto e condições climáticas adversas.

Com um planeamento completo e uma gestão adequada do projeto, a maioria destes fatores pode ser antecipada e seu impacto reduzido. Nos projetos de raiz e remodelação, algumas surpresas são mais difíceis de prever. Sem uma investigação a fundo, algumas situações podem passar despercebidas até que surgem com a primeira martelada. Exemplos de condições existentes, incluem elementos em estado de apodrecimento, térmitas e trabalhos anteriores defeituosos.

Em edifícios mais antigos, as remodelações também podem expor amianto, tinta à base de chumbo, tubos de chumbo e condições estruturais perigosas, como a falta de reforço sísmico ou paredes de fundação em ruínas. Para mitigar as implicações financeiras, o orçamento do projeto deve conter uma contingência considerável - dinheiro reservado para ajudar quando surgem problemas imprevistos mencionados acima.

Normalmente, as contingências são orçamentadas com uma percentagem do custo total estimado do projeto. A maioria dos projetos, seja de natureza de obra de raiz ou remodelação, tem uma contingência; no entanto, os projetos de remodelação podem exigir um maior valor de contingência, devido ao maior nível de incerteza.

5. Funcionalidades da construção

Todos os projetos de construção interferem nas funções de um edifício. Nos projetos de instalação inicial, não é muito preocupante, pois o prédio fica desocupado até a conclusão da construção, todos os sistemas são comissionados e a inspeção final é realizada. A maioria dos projetos de remodelação, por outro lado, ocorre em edifícios ocupados e a consequente interrupção da sua funcionalidade deve ser antecipada, planeada e controlada.

A magnitude da interrupção depende do tipo de construção e do desígnio do trabalho. Por exemplo, a remodelação de uma cozinha numa casa unifamiliar pode forçar a família a comer fora no período do projeto - um pequeno inconveniente se for bem planeado pela família. Por outro lado, a renovação de uma ala hospitalar de um hospital de cuidados intensivos implicaria a realocação de doentes, equipa clínica, equipamentos e serviços. Um procedimento tão complexo acarreta um imenso risco financeiro para o empreiteiro geral que executa o trabalho e exige muito mais conhecimento e esforço do que construir um edifício desde o início.

O funcionamento do edifício não é a única consideração ao comparar um projeto de raiz com uma remodelação. A função da comunidade também pode desempenhar um papel importante, por exemplo, uma construção de uma casa unifamiliar no centro de um bairro denso, irá trazer um crescente de poluição sonora, pode causar uma má impressão dos nos novos vizinhos se não for bem gerida. Como alternativa, uma remodelação geralmente é muito menos perturbadora para a comunidade e pode passar quase despercebida.

Sónia Pena | 24 Março de 2020